Mietendeckel ist kontraproduktiv

Berlin, 3. Dezember 2019

Pfandbriefbanken kritisieren Gesetzesvorhaben in Berlin

Der vom Berliner Senat beschlossene Gesetzentwurf zum Mietendeckel für das Land Berlin wird von den Pfandbriefbanken scharf kritisiert:

„Die Politik erlaubt sich hier einen Markteingriff, der unangemessen und nicht zielführend ist“, betonte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp).

Auch wenn die angespannte Wohnungssituation in Metropolen wie Berlin zu Recht eines der drängenden Themen für die Politik ist, hat der Berliner Senat mit seinem Alleingang aus Sicht der Pfandbriefbanken einen falschen Weg eingeschlagen.

„Der Mietendeckel ist kontraproduktiv: Anstatt das eigentliche Problem zu beheben, werden neue Probleme geschaffen“, kritisierte Tolckmitt. „Durch diese Maßnahme wird keine einzige neue Wohnung gebaut. Vielmehr wird der Mietendeckel die Neubauaktivitäten sogar eher dämpfen.“

Mit entsprechenden Folgen: Ein eingeschränktes Angebot führt bei gleichbleibender Nachfrage wieder zu Mietpreissteigerungen bei neuen Wohnungen.

„Statt Mietpreisbremsen oder Mietendeckel zu erlassen, sollte der Kern des Problems angegangen werden: neuen Wohnraum zu schaffen“, unterstrich Tolckmitt.

Dies würde durch die Ausweisung neuen Baulands und die schnellere Erteilung von Baugenehmigungen gelingen. Nur ein größeres Wohnungsangebot kann die Mietpreise mindern und den Wohnungsmarkt entspannen.
 

Mietendeckel wird sich auf Immobilienwerte auswirken

Die Folgen des Berliner Gesetzesvorhabens sind aus Sicht des vdp weitreichend. Betroffen sind insbesondere Eigentümer, die ihre Immobilien mit Hilfe von Fremdkapital erworben haben, da sich der Mietendeckel auf die Bewertung von Immobilien auswirken wird. Regulatorische Vorgaben aus der Capital Requirements Regulation (CRR) zur Überwachung der Wertentwicklung der finanzierten Immobilien sehen vor, dass alle Objekte in einer Region, die von erheblichen Preiskorrekturen betroffen sind, neu zu bewerten wären. Den Pfandbriefbanken zufolge ist es nicht auszuschließen, dass diese Situation in Berlin eintritt. Aufgrund entsprechender Bewertungsvorschriften wären die zum Zeitpunkt der Kreditvergabe im Rahmen der Bewertung angesetzten Mieten dann möglicherweise zu kürzen. Die damit einhergehenden niedrigeren Marktwerte der Objekte hätten höhere Beleihungsausläufe (LTVs) zur Folge, wodurch Kreditnehmer unverschuldet eventuelle Abreden in Kreditverträgen (Covenants) verletzen würden. Kreditnehmer müssten dann zusätzliche Sicherheiten bereitstellen.

Darüber hinaus wird aus Sicht der Pfandbriefbanken die negative Langzeitwirkung des Vorhabens unterschätzt. Der Berliner Immobilienmarkt entwickelte sich in den vergangenen Jahren ausgesprochen gut. Die dringend benötigten Bauinvestitionen nahmen deutlich zu. Mit dem Mietendeckel wird diese positive Entwicklung voraussichtlich enden.

Denn schon die Diskussionen in diesem Jahr haben viele Investoren abgeschreckt, sich in Berlin zu engagieren. Ihr Vertrauen in die Stabilität der politischen Rahmenbedingungen für den deutschen Mietwohnungsmarkt ist erschüttert. Das ist gerade im Hinblick auf dringend benötigte Investitionen äußerst riskant, weil verloren gegangenes Vertrauen nur schwer wieder zurückzugewinnen ist und die Immobilienbranche Jahr für Jahr ein Fünftel zur deutschen Bruttowertschöpfung beiträgt.

Hintergrund:

Am 26. November 2019 hat der Berliner Senat die Einführung des sogenannten Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung beschlossen. Geplant ist, dass das Gesetz im Januar 2020 vom Abgeordnetenhaus verabschiedet und voraussichtlich im März 2020 in Kraft treten wird.

Der Gesetzentwurf beinhaltet die Einführung eines Mietenstopps für fünf Jahre (Stichtag 18. Juni 2019), wobei der Neubau (ab 2014 gebaute Wohnungen) ausgenommen ist. Bei der Wiedervermietung von Wohnungen darf höchstens die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden. Liegt diese Vormiete über den im Gesetz vorgegebenen Obergrenzen für die Nettokaltmiete, die sich je nach Baujahr, Ausstattung und ergänzt um Zu- bzw. Abschläge für die Lage bestimmt, ist sie darauf zu kappen.

Zusätzlich ist in einem zweiten Schritt (neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes) eine Mietsenkungsmöglichkeit für Bestandsmieten vorgesehen, wenn die festgelegten Mietobergrenzen um mehr als 20 Prozent überschritten werden.