vdp-Immobilienpreisindex: Anzeichen für Trendwende bei Immobilienpreisen

Berlin, 10. November 2022

• vdp-Immobilienpreisindex entwickelt sich im Vorjahresvergleich positiv, verzeichnet gegenüber Vorquartal allerdings moderate Rückgänge

Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) deutet auf eine Trendwende am Immobilienmarkt hin: Zwar weisen die Immobilienpreise in Deutschland im dritten Quartal 2022 noch einen Anstieg um 4,7% gegenüber dem dritten Quartal 2021 auf, gegenüber dem zweiten Quartal 2022 sind sie jedoch um 1,0% gefallen. Der vdp-Index steht nun bei 192,8 Punkten (Basisjahr 2010 = 100 Punkte) und verzeichnet damit den ersten Rückgang seit 2011. Der Index basiert auf einer von vdpResearch quartalsweise durchgeführten Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

Wohnimmobilien in Deutschland verteuerten sich im Vorjahresvergleich (Q3 2022 zu Q3 2021) um 6,1%, während die Preise für Gewerbeimmobilien um 0,6% fielen. Zurückzuführen ist dieser Rückgang auf die Entwicklung der Einzelhandelsimmobilienpreise, die auf Jahressicht um 5,8% nachgaben. Büroimmobilienpreise zogen hingegen im gleichen Zeitraum um 1,4% an.

Ein anderes Bild zeigt sich beim Quartalsvergleich (Q3 2022 zu Q2 2022): In diesem Zeitraum waren Rückgänge sowohl bei den Wohnimmobilien- (-0,7%) als auch bei den Gewerbeimmobilienpreisen (-2,2%) zu verzeichnen. Dabei fielen die Preise für Büroimmobilien (-1,6%) weniger stark als die Preise für Einzelhandelsimmobilien (-3,9%).

„Der jahrelange Aufwärtstrend bei Wohnimmobilienpreisen ist zu Ende.“ Jens Tolckmitt

„Die zahlreichen Belastungsfaktoren für die Volkswirtschaft insgesamt und damit auch für den Immobilienmarkt, wie zum Beispiel gestiegene Zinsen und Inflationsraten, reale Einkommenseinbußen bei potenziellen Käufern und anhaltende politische und wirtschaftliche Unsicherheiten, schlagen sich sukzessive im vdp-Index nieder. Nachdem die Preise für Wohnimmobilien mehr als zwölf Jahre lang gestiegen sind, sind sie nun erstmals wieder leicht gefallen – der jahrelange Aufwärtstrend bei Wohnimmobilienpreisen ist somit zu Ende“, erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt, der zugleich versicherte: „In herausfordernden Zeiten hat der Immobilienmarkt in Deutschland stets seine Robustheit unter Beweis gestellt. Wir gehen per heute davon aus, dass dies auch jetzt wieder so sein wird.“

Preisentwicklung im Jahresvergleich (Q3 2022 zu Q3 2021):

Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: +4,7%        
Wohnimmobilien in Deutschland: +6,1%          
Wohnimmobilien in Top 7-Städten: +6,1%          

Gewerbeimmobilien:  -0,6%
 - Büroimmobilien: +1,4%
 - EZH-Immobilien:  -5,8%

Preisentwicklung im Quartalsvergleich (Q3 2022 zu Q2 2022):

Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: -1,0%        
Wohnimmobilien in Deutschland:  -0,7%           
Wohnimmobilien in Top 7-Städten: -0,7%           

Gewerbeimmobilien: -2,2%
- Büroimmobilien: -1,6%
- EZH-Immobilien:  -3,9%

Preise für selbst genutztes Wohneigentum legen weiterhin zu

Die positive Entwicklung der Wohnimmobilienpreise im Vorjahresvergleich in Höhe von 6,1% ergibt sich aus Preisanstiegen sowohl des selbst genutzten Wohneigentums (+8,3%) als auch der Mehrfamilienhäuser (+4,1%). Demgegenüber ist beim Blick auf die Entwicklung seit dem zweiten Quartal 2022 festzustellen, dass sich das selbst genutzte Wohneigentum noch leicht verteuert hat (+0,5%), wohingegen die Preise für Mehrfamilienhäuser um 1,9% nachgegeben haben.

Die Liegenschaftszinsen legten sowohl auf Jahressicht (+0,6%) als auch auf Quartalssicht zu (+3,6%). Ebenso positiv entwickelten sich die Neuvertragsmieten, die sich gegenüber dem dritten Quartal 2021 um 4,8% und gegenüber dem direkten Vorquartal um 1,6% erhöhten. Die nach wie vor hohe Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt stößt auf einen Mangel an bezahlbarem Wohnraum, der beispielsweise auf den rückläufigen Wohnungsneubau sowie auf die durch den Ukraine-Krieg ausgelöste Flüchtlingsmigration zurückzuführen ist. „Hinzu kommt als Nachfrager die Gruppe derjenigen, die eigentlich kaufinteressiert sind, für die der Traum vom Eigenheim aufgrund der Inflation und der Zinsanstiege aber vorerst zwangsweise unerfüllt bleibt“, erläuterte Tolckmitt.  

Berlin ragt unter Top 7-Städten hervor

Mit einer Zunahme um 6,1% gegenüber dem Vorjahresquartal 2021 stiegen die Wohnimmobilienpreise in den Top 7-Städten genauso stark wie in Deutschland insgesamt. Im Vergleich zum zweiten Quartal dieses Jahres büßten die Preise für Wohnimmobilien in den Metropolen allerdings auch um 0,7% ein. Die mit Abstand positivste Entwicklung unter den Top 7-Städten wies Berlin auf, wo die Preise gegenüber dem Vorjahr um 7,5% zulegten und gegenüber dem direkten Vorquartal nahezu stabil blieben (-0,1%). In den anderen sechs Großstädten fielen die Preise innerhalb eines Quartals zwischen 0,6% (Köln) und 1,5% (München). Im Vorjahresvergleich wiesen sie noch allesamt Preisanstiege zwischen 3,7% (Frankfurt) und 5,6% (Hamburg) auf. 

Gegenläufige Mietentwicklung bei Büro- und Einzelhandelsobjekten

Die schon seit längerem festzustellende unterschiedliche Entwicklung der beiden Gewerbeimmobilien-Segmente Büro und Einzelhandel setzte sich auch im dritten Quartal 2022 teilweise fort: Während bei Büroimmobilien die Neuvertragsmieten weiter anstiegen (um 4,9% auf Jahressicht / um 1,9% auf Quartalssicht), gaben sie bei Einzelhandelsimmobilien weiter nach (-3,1% / -2,0%). Die Liegenschaftszinsen hingegen erhöhten sich sowohl bei Büroimmobilien (+3,4% / +3,6%) als auch bei Einzelhandelsimmobilien (+2,8% / +2,0%).

Ausblick: „Von moderaten Preisrückgängen auszugehen“

Im Hinblick auf die zukünftige Preisentwicklung äußerte sich Tolckmitt wie folgt: „Im Gesamtjahr 2022 dürfte es im Vorjahresvergleich aufgrund der hohen Steigerungsraten in den ersten sechs Monaten noch zu einem Plus bei der Preisentwicklung der Wohnimmobilien reichen. Auf Quartalsbasis rechnen wir mit einem anderen Ergebnis: Die aktuelle Entwicklung wird sich voraussichtlich fortsetzen, d.h. es ist von weiterhin moderaten Preisrückgängen bei den Wohnimmobilienimmobilienpreisen auszugehen. Aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnraum sind aus heutiger Sicht aber keine Preiseinbrüche zu erwarten.“