Hypotheken, Immobilienfinanzierung

Zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen dürfen nur Hypotheken benutzt werden, die bestimmte Erfordernisse erfüllen. Hypotheken gleichgestellt sind Grundschulden und ausländische Sicherungsrechte, die eine vergleichbare Sicherheit bieten.

Grundpfandrechte können auf Grundstücken und auf grundstückgleichen Rechten in Deutschland, in den Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den EWR, in der Schweiz, den USA, Kanada, Japan, Australien, Neuseeland und Singapur lasten.

Beleihbar sind sowohl gewerbliche als auch wohnungswirtschaftliche Immobilien. Deckungsfähig sind auch solche Werte, die von anderen Kreditinstituten für die Pfandbriefbank treuhänderisch gehalten werden, sofern sichergestellt ist, dass im Fall der Insolvenz des Treuhänders ein Aussonderungsrecht der Pfandbriefbank besteht.

Auslandsgeschäft

Für das deckungsfähige Auslandsgeschäft der Pfandbriefbanken ist zu beachten, dass der Anteil der Finanzierungen ohne Insolvenzvorrecht für den Pfandbriefgläubiger 10 % der Hypothekendeckungswerte nicht überschreiten darf. Die EU-Staaten sind davon ausgenommen, da hier die Sicherstellung des Insolvenzvorrechts durch EU-rechtliche Bestimmungen gewährleistet ist.

Marktwert vs. Beleihungswert

Eine der tragenden Säulen der Sicherheit des Hypothekenpfandbriefs ist, dass Immobilienfinanzierungen nur bis zu der Beleihungsgrenze von 60 % des Beleihungswertes in Deckung genommen werden dürfen. Der Beleihungswert berücksichtigt nur die langfristigen, nachhaltigen Merkmale einer Immobilie, darf also spekulative Elemente nicht einbeziehen. Bezweckt wird damit, dass der Beleihungswert im Gegensatz zum Marktwert möglichst keine Schwankungen aufweist.

Die Beleihungsgrenze von 60 % des Beleihungswertes bedeutet jedoch nicht, dass ein Kredit, um deckungsfähig zu sein, nur bis zu dieser Höhe ausgereicht werden darf. Vielmehr darf nur der deckungsfähige Teil diese Grenze nicht überschreiten. In der Praxis wird dies meist dadurch erreicht, dass die Finanzierung gedanklich in zwei Kredite, d.h. einen bis zur 60 %-Grenze und einen darüberliegenden Teil, gesplittet wird (Realkreditsplitting).

Die Form der Beleihungswertermittlung, d.h. die Anforderungen an die Qualifikation und die organisatorische Einbindung des Beleihungswertgutachters sind umfassend im PfandBG und der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) geregelt.

Ausführliche Informationen zu Anwendung und Zielsetzung des Beleihungswertes, zum Immobilienfinanzierungsgeschäft sowie relevanten rechtlichen Fragstellungen im Rahmen der Immobilienfinanzierung im In- und Ausland finden Sie in unserem Bereich "Rund um die Immobilie".