Kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung

Die Wertermittlung der Immobiliensicherheiten eines Kreditinstitutes wird an vielen Stellen der Immobilienfinanzierung benötigt. In den vergangenen Jahren haben sich – insbesondere durch die europäische Bankenregulierung – die Anforderungen an diese kreditwirtschaftliche Wertermittlung verschärft. Diese Anforderungen betreffen einerseits die Qualifikation und Unabhängigkeit der Personen, die die Wertermittlungen vornehmen, andererseits die Methodik der Wertermittlung an sich.

Anwendungsbereiche

Eine Immobilienfinanzierung benötigt an vielen Stellen die Bewertung des Beleihungsobjektes – von der Kreditvergabe bis zur endgültigen Rückzahlung. Einerseits ist die Wertermittlung für die Kreditvergabe eine Entscheidungsgrundlage, andererseits aber auch für die Mittelbeschaffung (Refinanzierung) maßgebend. Ebenso spielt der Wert der Immobilie bei der Auszahlung, bei Änderungen der Sicherheit (z. B. Austausch eines Grundpfandrechtes), beim laufenden Kredit im Zuge der Kreditüberwachung bis hin zur Abwicklung von Not leidenden Krediten eine wesentliche Rolle. Zunehmende Bedeutung findet die Wertermittlung unter anderem auch hinsichtlich der Eigenmittelanforderungen für Immobilienfinanzierungen.

Der Gutachter

Die Bewertung der Immobilie ist von Gutachtern oder sach- und fachkundigen Mitarbeitern durchzuführen. Im Rahmen seiner Aufgabenerfüllung muss der Gutachter unabhängig arbeiten und darf nicht weisungsgebunden sein. Für Kreditinstitute sind sowohl externe als auch bankinterne Gutachter tätig.
Zur Erfüllung seiner Aufgaben muss der Gutachter in den verschiedenen Bereichen der Immobilienwirtschaft vertiefte Kenntnisse besitzen. Dies gilt auch für das internationale Geschäft, das für viele Pfandbriefbanken fester Bestandteil ihres Geschäftsmodells ist.

Markt- und Beleihungswert als maßgebliche Konzepte

Der Markt- und der Beleihungswert sind die maßgeblichen Wertbegriffe für die kreditwirtschaftliche Wertermittlung.

• Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie an einem konkreten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach angemessener Vermarktung verkauft werden könnte.

Der Beleihungswert berücksichtigt hingegen die langfristigen, nachhaltigen Objektmerkmale.

• Er ist der Wert, der erfahrungsgemäß, unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten, Wertschwankungen am Grundstücksmarkt unter Ausschaltung spekulativer Elemente während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.

Für die Bewertung der Sicherheit für eine langfristige Finanzierung ist somit das Konzept des Beleihungswertes aus Risikosicht eher geeignet als der stichtagsbezogene Marktwert. Die deutschen Pfandbriefbanken stellen seit jeher auf das Beleihungswertkonzept ab - ein tragende Säule der Sicherheitsmechanismen des Pfandbriefes.