Property Value gemäß Art. 229 (1) CRR III

Regulatorische Grundlagen

Mit der Veröffentlichung der geänderten Capital Requirements Regulation (CRR III) und Capital Requirements Directive (CRD) am 19. Juni 2024 im EU-Amtsblatt wurde die Umsetzung der Basel III-Reformen in der EU finalisiert.

Mit dieser Änderung der CRR erfolgen auch wesentliche Neuerungen für die Immobilienbewertung. Hierzu zählt die Übernahme der Definition eines nachhaltigen Werts unter dem Begriff „Property Value“ aus den Basel III-Vorschlägen. Das bislang in Art. 229 CRR verankerte Wahlrecht aus Markt- und Beleihungswert wird nunmehr durch den „Property Value“ als alleiniges Wertkonzept für die Eigenkapitalprivilegierung abgelöst. Für Covered Bonds Zwecke bleibt das Wahlrecht zwischen Markt- und Beleihungswert hingegen bestehen (Art. 129 CRR III).

Die Anwendung des „Property Value“ hat ab dem 1. Januar 2025 für das Neugeschäft zu erfolgen. Der Bestand ist bis zum Jahresende 2027 auf dieses Wertkonzept anzupassen.

Definition

Der „Property Value“ ist in Art. 229 (1) CRR III wie folgt definiert:

„b) der Wert wird anhand vorsichtiger konservativer Bewertungskriterien geschätzt, die alle folgenden Anforderungen erfüllen:

i) Erwartete Preissteigerungen werden nicht in den Wert miteinbezogen;

ii) der Wert wird angepasst, um der Möglichkeit Rechnung zu tragen, dass der aktuelle Marktwert deutlich über dem Wert liegt, der über die Laufzeit des Darlehens nachhaltig erzielbar wäre“

Des Weiteren darf der „Property Value“ nicht über dem Marktwert liegen und muss transparent und klar dokumentiert sein.

Europäische Positionierungen zur Implementierung

Die Europäische Bankaufsicht (EBA) hat sich im Rahmen ihrer Empfehlungen zur Umsetzung von Basel III in Europa im Jahr 2019 zu einer Anwendung des Baseler Wertbegriffs geäußert. Demnach erlaubt die neue Wertdefinition nicht, weiter ausschließlich auf den Marktwert abzustellen. Auch weist die EBA darauf hin, dass die etablierten Wertkonzepte Markt- und Beleihungswert als Ausgangsbasis genutzt werden können, jedoch eine Berücksichtigung der Anforderungen der Baseler Wertdefinition erfolgen sollte.

Die Europäishe Zentralbank hat sich in ihrem Supervision Newsletter vom 14. August 2024 erstmalig zum neuen Wertbegriff geäußert. Darin stellt sie die Notwendigkeit einer vorsichtigen und konservativen Bewertung von Immobilien heraus und weist auf Art. 208 (3) CRR hin, wonach Kreditinstitute Marktdaten zu erfassen und Immobilienwerte zu überwachen haben, um signifikante Wertverluste zu erkennen. Diese Daten sollten verwendet werden, um zu prüfen, ob der Marktwert mit einem Abschlag angepasst werden muss.

Aus diesen Positionen wird deutlich, dass mit dem neuen Wertkonzept keine komplett neue Wertermittlungsmethodik intendiert ist.

Implementierung in Deutschland

Die nationale Bankenaufsicht hat sich dahingehend geäußert, dass für die Operationalisierung des „Property Value“ in Deutschland zwei Vorgehensweisen möglich sind:

Der Beleihungswert gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 bis 3 PfandBG in Verbindung mit der BelWertV erfüllt in jedem Fall die Anforderungen des Artikel 229 (1) CRR.
Alternativ kann als Grundlage der Marktwert genutzt werden. In einem der Marktwertermittlung nachgelagerten Schritt ist dieser Wert daraufhin zu überprüfen, ob eine Anpassung erforderlich ist, um die Anforderungen des Art. 229 (1) Buchstabe b) CRR III zu erfüllen. Während der Marktwert selbstverständlich objektbezogen ermittelt wird, kann diese Überprüfung und ggf. Anpassung des Marktwertes portfoliobezogen auf Grundlage statistischer Auswertungen relevanter Marktdaten erfolgen.

Methodik von vdp und vdpResearch

Während eine Nutzung des Beleihungswertes keinerlei weiterer methodischen Klärung bedarf, erfordert die marktwertbasierte Vorgehensweise eine Auseinandersetzung mit der Frage, wie diese Überprüfung und Anpassung des Marktwertes an die Anforderungen des Art. 229 (1) CRR III erfolgen kann.

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hat in enger Zusammenarbeit mit der vdpResearch GmbH eine Methodik für ein Abschlagsverfahren entwickelt, welches auf den Marktwert angewandt die Anforderungen an den „Property Value“ erfüllen könnte. Grundlegende Idee ist die Zerlegung einer Immobilienpreiszeitreihe in eine Trend- und Zykluskomponente. Der „Property Value“ als vorsichtiger, nachhaltiger Wert, der Preisübertreibungen unberücksichtigt lässt, entspricht maximal dem langfristigen Trend. Zyklische Komponenten, d.h. kurzfristige Marktübertreibungen, werden mit einem Anpassungsmechanismus herausgefiltert.

Mit der Methodik könnten für folgende Objektarten quartalsweise Marktwertanpassungen auf nationaler Ebene zur Verfügung gestellt werden: