vdp-Immobilienpreisindex: Rückgang der Immobilienpreise dauert an

Berlin, 8. Mai 2024

• vdp-Index weist auf Jahressicht ein Minus von 5,3 % aus

Im ersten Quartal dieses Jahres setzte sich der Preisanpassungsprozess bei den Immobilienpreisen in Deutschland fort: Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erreichte einen Wert von 174,7 Punkten und lag damit über alle Objektarten 5,3 % unter dem Vorjahreswert und 0,3 % unter dem Wert des Vorquartals. Gegenüber dem bisherigen Index-Höchststand im zweiten Quartal 2022 beläuft sich die Preiskorrektur inzwischen auf 10,3 %. Der vdp-Index wird seit 2010 von vdpResearch quartalsweise erhoben und basiert – im Gegensatz zu anderen Immobilienindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten. So deckt der Index Quartal für Quartal die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn- und Gewerbeimmobilien ab.

Die Wohnimmobilienpreise büßten im ersten Quartal dieses Jahres – verglichen mit dem Vorjahreszeitraum – 4,3 % ein (Q1 2024 zu Q1 2023). Gegenüber dem direkten Vorquartal belief sich der Rückgang auf 0,2 % (Q1 2024 zu Q4 2023). Seit ihrem Höchststand im zweiten Quartal 2022 fielen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland bislang um 8,6 %.

Bei den Preisen für Gewerbeimmobilien war mit -9,6 % im Jahresvergleich eine deutlich stärkere Preisanpassung als bei Wohnimmobilien festzustellen. Zwischen dem zweiten Quartal 2022, als der bisherige Preishöchstwert markiert wurde, und dem ersten Quartal 2024 gingen die Gewerbeimmobilienpreise um 17,2 % zurück. Die Veränderung vom Abschlussquartal 2023 zum Anfangsquartal 2024 betrug -0,8 %.

„Für Gewerbeimmobilienpreise zeichnet sich
noch keine Bodenbildung ab.“ Jens Tolckmitt

„Die Preisentwicklung bestätigt unsere Prognose, dass die Preise weiter fallen, bei Gewerbeobjekten kräftiger als bei Wohnimmobilien.“ Beim Blick auf den Quartalsvergleich deute sich bei Wohnimmobilien bereits eine allmähliche  Preisstabilisierung an, kommentierte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Für Gewerbeimmobilien zeichne sich hingegen noch keine Bodenbildung ab. Zwar habe die Abwärtsdynamik zuletzt etwas nachgelassen. Jedoch dürfe dies aufgrund des weiterhin geringen Transaktionsgeschehens nicht überinterpretiert werden.

Wohnimmobilien: Mehrfamilienhäuserpreise bleiben auf Vorquartalsniveau

Zur Abnahme der Wohnimmobilienpreise um 4,3 % im ersten Quartal 2024 trugen die Preisentwicklungen sowohl bei Mehrfamilienhäusern als auch beim selbst genutzten Wohneigentum bei. Während der Preis für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Jahresvergleich um insgesamt 3,9 % fiel, verminderten sich die Preise für Mehrfamilienhäuser um 4,7 %. Im Vergleich zum Vorquartal hielten Mehrfamilienhäuser ihr Preisniveau, während das selbst genutzte Wohneigentum mit -0,4 % noch weitere leichte Einbußen hinnehmen musste.

Ähnlich wie am Jahresende 2023 zeigte sich die Entwicklung der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern zu Beginn dieses Jahres: Nach einem Anstieg um 5,8 % betrug die Jahresveränderungsrate nun +5,6 %. Die Renditen, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, zogen auf Jahressicht um 10,8 % an. Damit nahm die Renditedynamik das zweite Quartal in Folge etwas ab (Q4 2023: +12,9 % / Q3 2023: +13,5 %).

„Wohnimmobilien werden auf längere Sicht
knapp bleiben.“ Jens Tolckmitt

Tolckmitt bewertete die Entwicklung der Mieten wie folgt: „Es lastet ein immenser Druck auf dem Mietwohnungsmarkt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. So steigen die Mieten weiter – wenngleich nicht mehr ganz so rasant wie in den Vorquartalen.“ Angesichts der nach wie vor deutlich hinter den politischen Zielen zurückliegenden Baufertigstellungen würden Wohnimmobilien auf längere Zeit knapp bleiben – mit entsprechenden Folgen für die weitere Entwicklung der Mieten.

Wohnen Top 7: Köln mit leichtem Preiswachstum auf Quartalssicht

In den Top 7-Städten entwickelten sich die Wohnimmobilienpreise mit einem durchschnittlichen Rückgang um 4,3 % im Vergleich zum Vorjahresquartal exakt so wie im gesamten Bundesgebiet. Unterschiede weisen allerdings die individuellen Veränderungsraten auf: Am resilientesten zeigten sich im Anfangsquartal 2024 die Metropolen Köln (-3,0 %), Düsseldorf (-3,5 %) und Stuttgart (-3,6 %). Während die Entwicklungen in Berlin und Frankfurt am Main ungefähr den Durchschnittswert erreichten, waren die Preiskorrekturen in Hamburg (-4,9 %) und München (-5,3 %) am stärksten.

Im Vergleich zum direkten Vorquartal verzeichneten Düsseldorf (-0,7 %), Hamburg (-0,6 %) und Stuttgart (-0,6 %) die größten Minusraten. Dagegen wies Köln als einzige Metropole ein leichtes Preiswachstum in Höhe von 0,2 % auf. Bei den Anstiegen der Top 7-Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern bewegte sich die Spanne zwischen +2,7 % (Stuttgart) und +5,2 % (Köln). Die höchsten Renditen auf Jahressicht wurden in Berlin und München erzielt (jeweils +10,3 %). Im Durchschnitt erhöhten sich die Mieten in den sieben Metropolen um 4,5 %, die Renditen um 9,4 %.

Gewerbeimmobilien: Büropreise geben um knapp 10 % nach

Der seit Mitte 2022 anhaltende Abschwung am Immobilienmarkt trifft vor allem den Gewerbeimmobilienmarkt, wie an der Preisentwicklung zu erkennen ist: Der Rückgang der Gewerbeimmobilienpreise um 9,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal setzte sich aus den Preiskorrekturen bei Büroimmobilien (-9,9 %) und bei Einzelhandelsimmobilien (-8,9 %) zusammen. Im Vergleich zum direkten Vorquartal gaben die Preise im ersten Quartal 2024 um 0,6 % bei Büros und um 1,5 % bei Handelsobjekten nach.

Wie im Schlussquartal 2023 verzeichneten Büro- und Einzelhandelsimmobilien jeweils zweistellige Renditeanstiege im Vorjahresvergleich, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex. So legten die Renditen für Büros und Handelsimmobilien auf Jahressicht um 14,2 % bzw. 13,4 %, auf Quartalssicht um 1,3 % und 2,6 % zu.

Recht einheitlich verlief zu Beginn dieses Jahres auch die Entwicklung der Neuvertragsmieten in beiden Assetklassen: Zwischen den Anfangsquartalen 2023 und 2024 stiegen die Büro- bzw. Einzelhandelsmieten um 2,9 % bzw. 3,3 %. Beim Quartalsvergleich betrugen die Mietveränderungen +0,7 % und +1,1 %.

Ausblick: Gewerbeimmobilienmarkt bleibt 2024 schwierig

„Der Gewerbeimmobiliensektor geht weiterhin durch eine Phase struktureller Herausforderungen“, bekräftigte Tolckmitt. Während sich das Zinsumfeld und die ESG-Sanierungserfordernisse auf beide Assetklassen gleichermaßen auswirkten, seien jeweils noch individuelle Trends zu berücksichtigen – einerseits die unklaren Folgen des Homeoffice-Trends im Bürosektor, andererseits die anhaltende Bedeutungszunahme des Online-Handels für den Einzelhandelsimmobilienmarkt.

„Auch in den Folgequartalen ist mit Rückgängen bei den Gewerbeimmobilienpreisen zu rechnen.“ Jens Tolckmitt

Mit Blick auf den weiteren Jahresverlauf betonte der vdp-Hauptgeschäftsführer: „Auch wenn unseres Erachtens aus heutiger Sicht der größere Teil der zinsgetriebenen Preiskorrekturen bereits hinter uns liegt, rechnen wir auch in den Folgequartalen mit Rückgängen bei den Gewerbeimmobilienpreisen.“ Die Anspannung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt werde vorausichtlich das gesamte Jahr 2024 andauern. Erst ab Jahresbeginn 2025 sei eine Entspannung der Lage zu erwarten.