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UKD 6.1 Ertragswertverfahren - Anwendungsbereich
Stand 20.04.2020
Im Vergleich zum Sach- und Vergleichswertverfahren spielt das Ertragswertverfahren im Kleindarlehensbereich in der Praxis eine eher untergeordnete Rolle. Nichtsdestotrotz können auch Ertragsimmobilien, bspw. Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser mit einem Anteil des gewerblichen Rohertrages von bis zu einem Drittel am Gesamtertrag der Immobilie, sofern diese Objekte dem risikoarmen, standardisierten Mengengeschäft zuzuordnen sind[4] oder nicht eigennutzungsfähige Eigentumswohnungen bzw. nicht eigennutzungsfähige Ein- und Zweifamilienhäuser im Kleindarlehensbereich zu bewerten sein. Für derartige Immobilien ist im Regelfall das Ertragswertverfahren als maßgebliche Wertermittlungsmethodik für die Ableitung eines Beleihungswertes anzuwenden.
Aufgrund der Anforderungen des Zwei-Säulen-Prinzips (siehe UKD 3.1) ist ergänzend der Sachwert (Mehrfamilienhaus) oder Vergleichswert (Eigentumswohnung) zu ermitteln. Diese zusätzlichen Bewertungsschritte bilden eine der wesentlichen Kontrollfunktionen der Beleihungswertermittlung. Sobald der Sachwert oder der Vergleichswert des Beleihungsobjekts um mehr als 20 Prozent hinter dem Ertragswert zurückbleibt, bedarf es einer besonderen Überprüfung der Nachhaltigkeit der zugrunde gelegten Erträge und ihrer Kapitalisierung. Bestätigt sich hierbei der anfangs ermittelte Ertragswert, bedarf das Ergebnis der Überprüfung einer nachvollziehbaren Begründung innerhalb der Wertermittlung, andernfalls ist der Ertragswert entsprechend zu mindern.
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