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UKD 1.4 Prozesse & Akteure - Flächenplausibilisierung
Stand 20.04.2020
Flächen oder Rauminhalte (Kubatur) eines Gebäudes gehören zu den wesentlichen Objektparametern. Sie sind die maßgeblichen Ausgangsgrößen zur Ermittlung des Objektwertes sowie zur Ergebnisplausibilisierung anhand von objektartspezifischen Kennzahlen (Vergleichs-/Gebäudefaktoren).
Im Sachwertverfahren sind gemäß § 16 BelWertV die Herstellungskosten aus Erfahrungssätzen je Raum- oder Flächeneinheit abzuleiten. D. h. Bewertungen sind in Abhängigkeit der zu Grunde gelegten Kostenbasis sowohl auf Basis der Wohn-/Nutzungsfläche, der Bruttogrundfläche (BGF) oder der Kubatur (Bruttorauminhalt) möglich (siehe UKD 5.4).
Im Ertragswertverfahren wird der Rohertrag auf Basis der vermietbaren Fläche und der nachhaltigen Miete bzw. dem Niedrigeren aus nachhaltiger Miete und Ist-Miete berechnet. Die Kalkulation für Instandhaltungskosten erfolgt pro qm Wohn-/oder Nutzungsfläche auf der Basis der Herstellungskosten ohne Baunebenkosten und Außenanlagen.
Der Ausgangswert im Rahmen des Vergleichswertverfahrens ergibt sich aus der Multiplikation des Vergleichspreises je Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche mit der relevanten Fläche der zu bewertenden Einheit.
Die für die jeweilige Objektart maßgeblichen qualifizierten Flächen-/Kubaturberechnungen sind Bestandteil der notwendigen Objektunterlagen. Grundlage hierfür sind insbesondere Bauan-tragsunterlagen, z. B. von Architekten, Bauingenieuren oder Angaben von Sachverständigen und Gutachtern.
Da Flächen für alle Bewertungsverfahren eine große Bedeutung haben, ist eine Plausibilisierung der verwendeten Größen erforderlich. Merkmale zur Plausibilisierung vorhandener Berechnungen können sein:
- wurden Rohbaumaße oder Fertigmaße zu Grunde gelegt,
- auf welcher Grundlage wurden die Größen ermittelt (WoFlV, DIN 277, II. Berechnungsverordnung etc.),
- in Abhängigkeit der für die Berechnung zu Grunde gelegten Vorschrift können sich erhebliche Abweichungen ergeben, z. B. bei der Berücksichtigung von Balkon- und Terrassenflächen,
- sind Flächen enthalten, die nicht zur Wohnfläche (z. B. Abstellräume im KG) gehören bzw. zu dieser angerechnet werden dürfen (z. B. fehlende ausreichende Geschosshöhe),
- Gewerbemietverträge können neben den reinen Nutzflächen auch (anteilige) Technik- und Verkehrsflächen enthalten.
Weiterhin finden sich in der Fachliteratur entsprechende Kenngrößen, die herangezogen werden können. So ermöglicht z. B. der Quotient aus Wohnfläche und Bruttogrundfläche (Nutzflächenfaktor) oder Kubatur und Wohnfläche (Ausbauverhältnis) eine Aussage zur Überprüfung der Richtigkeit der jeweiligen Angaben, und liefert Erkenntnisse über die Effektivität der Flächennutzung und Wirtschaftlichkeit des Baukörpers. Hierbei ist zu beachten, dass die Nutzflächenfaktoren nur für Standardobjekte herangezogen werden können.
Liegen entsprechende Berechnungen nicht (mehr) vor, muss die für das jeweilige Bewertungsverfahren maßgebliche Ausgangsgröße berechnet werden. Hierfür bestehen u. a. folgende Möglichkeiten:
- Ermittlung anhand vorliegender Baupläne;
- Erstellung eines Aufmaßes vor Ort durch einen qualifizierten Mitarbeiter des Kreditinstituts oder einen vom Kreditinstitut beauftragten Dienstleister. Dieses Aufmaß dient jedoch nur den Zwecken der bankinternen Beleihungswertermittlung;
- Ableitung/Umrechnung aus vorliegenden Berechnungen, z. B. BGF aus Kubaturberechnung.
Auf Basis der so ermittelten Ausgangsgröße kann unter Zuhilfenahme der oben genannten Nutzflächenfaktoren z. B. eine Ermittlung der Wohnfläche aus der BGF erfolgen.
Darüber hinaus bieten verschiedene Internetportale (z. B. Boris NRW) geeignete Möglichkeiten zur Flächenermittlung-/plausibilisierung. Die Digitalisierung eröffnet zunehmend Möglichkeiten, Flächen durch technische Hilfsmittel zu ermitteln oder zu plausibilisieren. Entsprechende Systeme sind bereits im Einsatz.
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