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UKD 5.4 Sachwertverfahren - Baukosten
Stand 20.04.2020
Die BelWertV verlangt den Ansatz von angemessenen Herstellungskosten. Gemeint sind hiermit Kosten, die zur Errichtung eines „wirtschaftlichen Vergleichsbaus“ für die entsprechende Nutzung und bei vergleichbarer Ausstattung durch einen Dritten aufgewendet werden müssten. Die tatsächlichen Kosten des Objekts können dabei abweichen, weil sie von individuellen Rahmenbedingungen beeinflusst sein können.
Welche Bezugseinheit (Wohnfläche, Bruttogrundfläche, Bauvolumina) der Wertermittler dafür nutzt, ist ihm nach BelWertV frei gestellt („Flächen oder Raumeinheit“). In der täglichen Praxis nutzen Banken zunehmend die Bruttogrundflächen oder auch die Wohnflächen. Immer seltener wird das Bauvolumen als Grundlage herangezogen. Welcher Weg auch beschritten wird, der Plausibilisierung der Ausgangsdaten kommt eine besonderen Stellung zu.
Es ist nichts dagegen einzuwenden, wenn eine Bank unterschiedliche Bezugseinheiten zur Ermittlung der Baukosten verwendet. Dies kann sogar von Vorteil sein, wenn damit eine bessere Grundlage zur Verfügung steht.
Indexierung
Die verwendeten Herstellungskosten sind auf den Wertermittlungsstichtag zu beziehen, also auf das aktuelle Jahr der Wertermittlung. Hierzu veröffentlicht das Statistische Bundesamt vierteljährlich Baupreisindizes. Die Baupreisindizes spiegeln die Entwicklung der Preise für den Neubau und für die Instandhaltung von Bauwerken wider.
Regionalisierung der Herstellungskosten
Die BelWertV schreibt vor, dass die Herstellungskosten regional angemessen sein müssen, gibt aber keine bestimmte Quelle vor. Auf die Gutachterausschüsse kann hier kaum zurückgegriffen werden, da ihr heutiges Modell die Regionalisierung der Baukosten über den Sachwertfaktor vorsieht. Geeignet sind z. B. die jährlichen Veröffentlichungen des BKI oder Werte von vdpResearch.
Zulässigkeit der Kombination von Regionalisierungsfaktoren und Baukostentabellen nach NHK 2010
Sowohl NHK 2010 als auch die BKI-Regionalisierungsfaktoren referenzieren auf bundesdurchschnittliche Baukosten. Die Kombination beider Datenquellen im Rahmen der Ermittlung des Herstellungswertes im Sachwertverfahren ist somit vor dem Hintergrund der Modellkonformität aus Sicht des vdp-Ausschusses für Bewertungsfragen unkritisch.
Regionalisierung der Herstellungskosten im Verfahrensablauf
Die BelWertV fordert die Regionalisierung bei der Ableitung der Herstellungskosten. Die BaFin hat in einem Gespräch mit Vertretern des vdp bzgl. einer abweichenden Vorgehensweise eine klare Absage erteilt.
Sicherheitsabschlag
Um eventuellen Baupreissenkungen und damit der nachhaltigen Gültigkeit der Ansätze bei der Bestimmung des Wertes der baulichen Anlage Rechnung zu tragen, ist gem. § 16 Abs. 2 Satz 1 BelWertV der ermittelte Herstellungswert um einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 % zu kürzen. Dieser regulatorisch vorgegebene Sicherheitsabschlag ist nicht als Sachwertfaktor zu verstehen, wie ihn die ImmoWertV/SW-RL bei der Ermittlung eines Marktwertes vorsieht (siehe UKD 5.5 und UKD 5.6).
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