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UKD 1.9 Prozesse & Akteure - Überprüfung der Wertermittlung mittels Stichproben
Stand 20.04.2020
Für Wertermittlungen im Kleindarlehensbereich wird eine in regelmäßigen Abständen stattfindende Überprüfung der Ordnungsmäßigkeit der Wertermittlungen mittels einer repräsentativen Stichprobe durch Gutachter vorgeschrieben.
Qualifikation und Unabhängigkeit
Die Überprüfungen müssen von Gutachtern vorgenommen werden, die die Anforderungen der §§ 6 und 7 BelWertV erfüllen.
Umfang und Häufigkeit
Der Umfang der Stichprobe, die im Rahmen der Kleindarlehensgrenze durch Gutachter überprüft wird, liegt gemäß Erfahrungsaustausch der langjährig im Pfandbriefgeschäft tätigen Banken in der Regel zwischen 2 und 3 % der pro Jahr innerhalb der Kleindarlehensgrenze bewerteten Objekte. Als Maximalwert werden 5 % angegeben. Diese Größenordnungen wurden bereits im Rahmen von Deckungsprüfungen seitens der BaFin als repräsentativ eingestuft bzw. führten im Rahmen der Deckungsprüfungen zu keiner Kritik. Die Überprüfungen werden mindestens im jährlichen Turnus vorgenommen. Bei Neuemittenten gibt es seitens der BaFin wesentlich höhere Anforderungen an den Umfang und die Häufigkeit der Stichprobe.
Auswahl der Stichprobe
Überprüfungsgegenstand ist gemäß § 24 Abs. 2 BelWertV eine hinreichend große Zahl repräsentativer Stichproben. Kriterien für die Objektauswahl für diese Stichprobe sind insbesondere die Objektart, die Lage der Objekte (regionale Abdeckung) sowie die wertbestimmenden Verfahren.
Die Auswahl der Wertermittlungen, die als Stichprobe herangezogen werden, darf nicht durch Personen erfolgen, die mit der Erstellung von vereinfachten Wertermittlungen betraut sind.
Inhalt der Stichprobenüberprüfung
Die Überprüfung dieser Wertermittlungen variiert in den Kreditinstituten leicht. Eine Überprüfung der Beleihungswertermittlungen im Hinblick auf Vollständigkeit und die Einhaltung der Anforderungen der BelWertV hat aber in jedem Fall zu erfolgen. Hinsichtlich der Überprüfung der Richtigkeit der Bewertung sind zwei Wege bekannt, die beide bereits in Deckungsprüfungen thematisiert und nicht beanstandet wurden:
- Neben der Wertermittlung werden auch die Unterlagen zum entsprechenden Objekt in die Plausibilisierung einbezogen.
- Die Plausibilisierung erfolgt ausschließlich anhand der Wertermittlung.
Weitere Objektunterlagen werden nur einbezogen, um identifizierte nicht plausible Aspekte zu diskutieren. Einheitlich erfolgt die Handhabung bei der Identifizierung von Fehlern. So werden diese nicht von den Gutachtern korrigiert, sondern an die Ersteller der Wertermittlung zur Korrektur zurückgegeben.
In den Kreditinstituten sind Prozesse implementiert, um Maßnahmen aus den Ergebnissen der Überprüfungen abzuleiten und umzusetzen etwa gezielte Schulungen für Wertermittler zur Qualitätsverbesserung.
Die Besichtigung ist gemäß § 4 Abs. 1 BelWertV Bestandteil der Wertermittlung. Daher wird empfohlen, im Rahmen dieser Stichprobenüberprüfung die Objektbesichtigung einzubeziehen.
Dokumentation der Überprüfung
Die Dokumentation der Überprüfung wird in den Pfandbriefbanken unterschiedlich gehandhabt. Einige Kreditinstitute verfügen über Checklisten, die im Rahmen der Überprüfung auszufüllen sind. Andere dokumentieren das Überprüfungsergebnis als freien Text, der bei mängelfreien Wertermittlungen sehr kurz gehalten werden kann. Besonderes Augenmerk sollte die Pfandbriefbank darauf legen, wie mit den festgestellten Mängeln im Nachgang zur Prüfung umgegangen wird. Diese sollten wie oben erwähnt in einem nachgelagerten Prozess bearbeitet werden, so dass eine Qualitätsverbesserung erfolgt (bspw. durch Fehlerkorrektur, gezielte Schulungen der für die Wertermittlung zuständigen Personen oder ggf. Anpassung der Arbeitsanweisungen).
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